中南建设 视觉中国 资料图

4月24日晚间，江苏中南建设集团股份有限公司（000961.SZ）发布2022年年度报告。

数据显示，中南建设2022年营业收入590.4亿元，同比下降25.5%；年综合毛利率-0.09%，同比下降10.12个百分点；归属于上市公司股东的净利润产生亏损91.7亿元。

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年报显示，2022年，房地产业务受到市场调整和行业非良性循环的深刻影响，房地产业务合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平方米，同比分别减少67.1%和63.0%，平均销售价格11951元/平方米，同比下降11.1%。

中南建设称，在销售金额中，一、二线城市占比47%，同比略有上升。2022年公司实现新开工面积189.4万平方米，同比减少超过80%，完成竣工面积740.5万平方米，同比减少27.4%。虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，公司2022年房地产业务结算收入502.6亿元，同比减少10.33%，降幅明显低于竣工规模。公司全年加大了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结算毛利率1.34%，同比减少9.35个百分点。

截至2022年末，中南建设全部开发项目473个，其中在建项目规划建筑面积合计约2268万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约836万平方米，可竣工资源总面积3104万平方米，其中一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积占比约65%。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1128.5亿元，是2022年结算收入的2.3倍。

在建筑业务方面，受非良性循环影响，2022年中南建设建筑业务新承接（中标）项目合同总金额仅34.8亿元，同比减少超过80%。

中南建设称，公司的收入确认也受到影响，2022年公司建筑业务营业收入94.8亿元，同比下降62.3%。公司针对部分业主的风险拨备也有所增加，这影响了公司的利润水平。2022年公司建筑业务综合毛利率-11.01%，同比下降17.44个百分点。

中南建设指出，受两个核心业务都大幅调整的影响，公司2022年营业收入同比下降25.5%。同时，2022年增加了对存货计提的跌价准备和各项应收款项等计提的减值准备合计35.3亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损91.7亿元。

在财务状况方面，2022年末，中南建设总负债率89.81%，比2021年末增加1.44个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）108.18%，比2021年末增加15.01个百分点。总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为82.47%，比2021年末增加1.95个百分点。

中南建设指出，公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1284.5亿元，占公司全部负债的46.63%。剔除有关负债之后公司的负债率为47.93%，继续在行业保持低位。[page]

截至2022年末，中南建设有息负债475.5亿元，比2021年末减少147.2亿元；全年经营性现金流入595.8亿元，是一年内到期的各类有息负债的2.6倍。年内经营活动产生的现金流量净额62.5亿元。2022年末公司货币资金137.5亿元，比2021年末减少86.6亿元。

公告显示，按照目前的经营安排，公司现有项目2023年计划开工面积81万平方米，竣工面积1088万平方米。