观点网翻看葵蓬村的旧改史，或许能从中管窥广州城市更新发展的朝向与暗礁。

(资料图片仅供参考)

近日市场消息称，越秀已提前介入荔湾茶滘街道葵蓬村旧村更新改造项目。

临近白鹅潭中心商务区的葵蓬村，项目总用地面积约为129.45公顷，其中集体用地就多达120.55公顷，国有用地则仅为8.9公顷。

“城头变幻大王旗”，广州旧改新政下巨无霸葵蓬村或将迎来新的“操刀手”。

曲折的招商

就像是广州制衣村康乐村，作为全国茶叶流通的枢纽和集散地、品牌孵化地，葵蓬村以茶叶产业而有名，而且还有茶文化产业园，集批发、采购、鉴赏、茶艺培训、交流活动于一体。

据观点新媒体了解，葵蓬村旧村更新改造项目位于花地河西侧，处于广佛交界的重要核心区域。

作为城中村，葵蓬村具备了房屋密集、管线杂乱、公配欠缺等特点。因而，城市更新的需求摆在突出的位置。

2018年6月，万科成为葵蓬村改造意向合作企业，并签订合作意向协议书；但在2020年11月，其认为项目无法平衡复建与融资成本而退出。

就在万科宣布离场前，广州市规划和自然资源局在9月发布关于《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引的通知。

葵蓬村位于白鹅潭中心商务区的第一圈层，即要求产业建设占比达总建设规模的60%，但其位于边缘地带，并非核心区位。

产业建设比例要求高，导致改造后运营成本提升，以及产业导入的要求，对合作企业是一个很大的挑战。

随后，葵蓬村再次组织的招商大会，吸引了富力、招商蛇口(001979)、保利、雅居乐、合生创展、奥园和越秀城建7家房企竞争。

招商公告提到，葵蓬村项目总用地面积约为129.45公顷，其中集体用地就多达120.55公顷，国有用地则仅为8.90公顷；预计改造投资总金额约为111亿元，其中复建安置资金约89亿元；改造项目片区涉及2115户居民，户籍人口多达4136人。

值得注意的是，中标的合作企业需按程序支付前期由万科垫付的资金。

2021年3月10日，葵蓬联社披露了候选合作企业名单，保利、富力及招商三家入选。在企业展示及政策宣讲时，三家房企仅间隔不过一个铺面距离，“火花四射”。

保利宣传文案中指出，广州城市更新道路之后。就介入葵蓬村做前期工作，包括开展入户测量等。

富力方则表示，早在2018年就意欲全力介入葵蓬村旧改，但因改造之路曲折，事与愿违，三年来依旧时刻关注葵蓬村，等待时机大显身手。

在广州旧改经验不足的招商则另辟蹊径，带领村民参观了深圳龙岗区三联村旧改项目、深圳南山区南海意库、招商局大厦、海上世界项目。

三足鼎立之势已形成，但后续的发展则是意料之外。[page]

在4月的村民投票表决中，保利、招商、富力没一家获得2/3同意率。其中在第一轮竞选，保利获得了近半数支持率。

同年8年，住建部发布新政禁止城市更新大拆大建，广州旧改亦按下了“暂停键”。不知三家房企是否会庆幸未接下该项目，“彼时有多抢手，后来就有多尴尬”。

最新消息显示，葵蓬村旧改或于6月招商，越秀已介入；至于是否能获村民同意顺利操刀，则留给时间告诉我们答案。

乘新政东风

近来，广州陆续出台了《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》及《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》，简称为“做地新政”。

“做地”指土地整理各项前期具体工作，主体包括筹集资金、配合属地政府在指定范围内开展征收补偿安置工作等。

过往旧改从前期征拆都后期复建都是由一家开发商执行；新政下，由政府认定的国企介入前期做地服务，后续再通过政府收储的方式进行挂牌拍卖，因而一级开发和二级开发工作有所区分开。

政策提到，由政府认定国有企业作为做地主体有两种：第一种是市级做地主体，具体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建设集团等全资国企；第二种是各区政府（广州空港经济区管委会）可以认定或组建1-2家区属全资国企，开展做地工作；条件成熟的其他做地主体需专题上报市政府审定。

2023年广州市城市更新工作计划显示，今年重点城市更新片区为新中轴线南段、广州火车站、罗冲围片区、环五山创新策源区、珠江两岸、机场高速两侧、广州南站周边、东部枢纽等。

业内人士表示，新政做地的本质是政府亲自下场介入城市更新，通过指定的做地主体（全资国企）对重点城市更新片区统筹做地。目前阶段聚焦在重点地区的更新项目，通过做地模式为重点地区提供空间支持。

他续指，影响较大的是重点城市更新片区的前期项目，基本确定是由国企进行做地。对于国企来说有利好也有挑战，重点地区更新项目多，自然优质的土地储备也更多，但重点地区更新项目动迁难度，历史问题也很多。

因此，重点城市更新片区统筹做地大致可分为两种模式。

模式一为做储结合、滚动开发，即是政府征收储备用地的升级版，前期一级开发是一个主体，后期二级开发是另一个主体。

模式二为改储结合、带方案招商，即做地主体在完成前期各项工作并按规定缴纳土地出让金后，以协议出让方式获取土地使用权，进行开发建设。

附则中也提到，对于已公开引入合作企业的更新项目可继续按照合作改造模式推进，所以对已招商的项目影响较少。

他表示，虽然现阶段主要针对重点城市更新片区，但这是一个新的尝试。如果这个模式得到很好的效果，后续有可能大力推进。[page]

越秀介入荔湾葵蓬村旧改消息紧随新政发布，似是有种乘东风而行的感觉。

实际上，越秀地产在2017年成立了城市更新集团，斩获广州里仁洞村项目以及南沙大岗镇东流村改造权。

2021年3月，广州智能装备科技创意园有限公司以总价约28.2亿元竞得南洋电器厂及周边更新改造项目。该公司由越秀集团、广智集团、粤瑞控股合资成立，而越秀集团旗下越秀地产将作为重要力量参与更新改造。

旧改项目二级开发方面，2015年6月，越秀以单价1.6万元/平方米摘得广纸第一宗地块，现已打造为越秀·星汇海珠湾项目。

随着新政的公布，可以预见的是，越秀等七家国企将在广州城市更新上大展身手。