“家里房子已经快90年了，之前自己也陆续修过几回，但下雨天依然总是漏雨。”5月16日上午，南京市秦淮区小西湖社区内，正在院子里择菜的秦阿姨热情地招呼着记者进自家院子坐坐。古朴的院落里，郁郁葱葱的各式绿植见证着沧海桑田；院外的巷道里，施工队正紧锣密鼓地对多处民居地实施着改造。
作为南京为数不多比较完整保留明清风貌特征的居住型街区之一，小西湖社区留存着历史街巷7条、传统院落30余处。随着房屋年代的逐渐久远，像秦阿姨这样有房屋改造需求的住户还有不少。她告诉记者，建设方对每家每户的房屋情况都已摸排到位，同时还联合高校团队提供改造方案图纸，住户同意方案后，即可择日开工，“盼望着施工队早点来修缮，这样以后就舒服了！”
随着城市建设由“增量扩张”逐步进入“存量优化”阶段，“城市更新”成为老城区发力新城建的“破局点”。作为“特而精、最南京、高质量、现代化”的中心城区，秦淮区立足“保护更新老城，开发建设新城”，坚持以人民为中心，持续保障和改善民生，在更新模式上积极探索，在文化保护和人居环境改善上持续用力，做有温度的城市更新“秦淮解法”，为全省乃至全国的中心城区城市更新提供了独特的“秦淮样本”。
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聚焦痛点盘活存量利民生
地处城市的中心城区和老城区，秦淮区在老城改造中面临着历史风貌保护和人居条件改善的双重挑战。做有温度的“城市更新”，既要求保护传承好历史文化遗产、尊重和善待城市中的老建筑，也需要从工作布局、政策安排、财政投入等方面全面推进，办好人居条件改善的“头等大事”。为此，秦淮区一方面明确了“保护优先、有机更新、提升品质、彰显特色、传承文化”的总体思路，推动老城整体保护更新；另一方面充分尊重百姓意愿，鼓励卖者、善待留者、补贴修者，解决重大民生关切问题。
小松涛巷身处南京繁华地段，然而这里超70%住户居住面积不足30平方米。由于建设年代久，空间逼仄生活不便，还存在着建筑结构安全隐患、地块私搭乱建、消防通道无法满足要求等问题，居民多年“安居梦”盼而不得。2021年，小松涛巷启动更新前准备，并于2022年被列入江苏省首批城市更新试点项目。经过29场居民议事会的推动，50户更新户全部签约，并于今年4月全部搬迁完毕。5月15日，记者来到小松涛巷时发现，爬满藤蔓的几间老式阁楼房已无人居住，现场已进入到拆违清杂阶段，仅有零星的施工人员出入。经过清理，原本搭建密集、空间狭窄的区域豁然开朗，院落的构造与通行的小路渐渐显露出来。现场一位施工人员向记者介绍，场地内各类电线杂乱、违建多、老式砖多，现场清理完成后，还要进行考古工作，为正式启动实施街巷更新创造条件。[page]
在距离小松涛巷3公里外的大阳沟片区，一场提升片区整体环境品质的攻坚战也在如火如荼地进行中。“翻建了以前的危房，还新建了独立的厨房和厕所，以后住进去就踏实了！”王先生一家所居住的57号楼栋原为建于上世纪六十年代的三层楼房，楼下盖满了棚房，环境脏乱差，晚上也没有路灯，一家好几口人挤在30平方米的房子里，既不舒适也不安全。建设单位通过优化房屋内部布局，减少了公摊面积，让每个房间都实现了独立厨卫，同时还保证了采光面的最大化，最大限度地提升了居住的舒适度。记者在项目现场指挥部看到，几位工作人员正在登记着该片区安全消险项目二询及签约确认信息。据介绍，大阳沟片区项目共涉及四个地块的居民约137户，地块建筑多为砖混结构，经鉴定为C级危房，需消除安全隐患。遵循统筹规划、分步实施、完善功能、片区融合、政府倡导、居民自愿原则，项目按照老旧小区改造、危房消险、翻改建等进度推进。继一号地块57号危房消险后，二、三、四号地块也将进入签约阶段。
历经风雨的老城区，正在秦淮实现蝶变。据统计，秦淮区现有3个国家级、7个省级、10个市级城市更新试点项目，数量位居南京全市第一。
共商共建激发增量焕新颜
在盘活老城区存量的基础上，如何激活更多发展增量？或许可从小西湖社区的更新实例中找到答案。在改造过程中，建设方摒弃了过往“拆改留”的固定思维，而是探索实施了小尺度、渐进式这一全新的老城更新思路，把“留”摆在了优先位置，建设方、专家、居民、社区规划师等多方坐下来一起协商，因地制宜进行方案设计和功能改造。
最终，片区近一半的居民选择留下，腾出的空间引进精品民宿、餐饮、虫文馆、大师工作室等新业态。改造后的街区，艺术展馆与街巷烟火仅一墙之隔，网红打卡地与居民老宅相得益彰。政府积极引导、居民主动参与的微更新模式，不仅提升了历史街区环境、改善了居民生活品质，更留下了最动人的城市烟火气。“政府要有‘底线思维’，也要有‘边界感’。”秦淮区更新办综合计划组组长、区建设局副局长童承江说，城市更新中，政府在做好危房消险、地下管线布设、公共配套供给的基础上，通过制度设计和政策引导，鼓励产权人参与，有利于发挥片区居民的主动性和社会资本的介入。
将更新模式从“单一征拆”向“系统集成”转变，秦淮区不仅提升了居民的生活品质，还打造了一批产业载体空间：利用工业遗存和周边资源，打造了晨光1865、国创园等全国首屈一指的文创产业设计基地；在老门东、熙南里等历史街区植入新的业态和文化内核，成为年轻人十分喜爱的潮流打卡地；建成了国家一级博物馆——南京中国科举博物馆，并重现了大报恩寺之千年荣光……整体保护、改造重建、留改拆、渐进式等多种方式交叉融合，可复制推广的主城更新“秦淮模式”正在形成。[page]
跳出老城建新城，秦淮区还对南部新城片区实施高水平的规划建设、大规模的投资拉动。目前，大建设框架已经拉开，主要市政道路和综合管廊已基本建成，一批高品质楼盘拔地而起，总部企业、高端产业争相入驻，已成为秦淮区乃至南京市强劲的经济增长点。
破解难题统筹全局谋未来
有温度的城市更新，贡献出的不应仅仅是案例，更重要的是探索成熟、完整、系统的城市更新路径。未来，秦淮区的更新经验能为南京乃至全国更多区域的城市更新提供哪些新思路？5月6日，第二届“有温度的城市更新”论坛在秦淮区举行，业内权威专家齐聚一堂，共话城市更新的未来探索方向。“城市更新最难的还在老城区。南京探索了很多值得借鉴的经验，但也面临着许多亟待破解的关键难题。”江苏省设计大师、南京大学教授张京祥表示，目前，南京市城市更新工作依然出于被动适应需求，缺乏整体统筹，难以面向城市片区实施产城融合、资源整合的整体设计。同时，针对老旧楼宇、小区等在规划、土地及资金方面的政策尚不完善，产权主体市场化运作动力不足，利益分配机制尚不完善，且更新资金主要由市、区两级财政托底，社会资本以及公众的参与度不高。此外，目前居住类更新项目普遍存在既有建设密度大、可挖掘的增量空间小的问题，社区内外不同功能地块间又缺乏联动，难以满足老旧小区配套完善和环境提升的需要。
如何破题？张京祥认为，首先要突破单一思维，从碎片化改造到片区化联动，探索建立面向存量优化的配套政策体系。在资金来源上，应探索可持续的资金流，明确政府、市场、居民在城市更新中的责任与边界，推动资金来源多样化。面对空间短缺难题，应以标准松绑、空间统筹等方式挖掘并激活存量空间，在这方面，秦淮区在老城南更新中推动宽容性审批的工作经验值得借鉴。“打造‘有温度的城市更新’南京样本，应对内塑造一个适合多样化人群安居乐业的城市环境，对外以老百姓的日常生活为基础，向世界讲好南京文化故事。城市更新的过程，其实也是城市治理能力与治理水平提高的过程。”张京祥说。
“我们将持续致力于打造有温度、有情怀的城市更新。”秦淮区政府相关负责人表示，下一步将坚持居民“愿改可改则改”原则，继续用好“整体保护、改造重建、留改拆”等更新模式，大胆探索更新中的土地、财税、投融资等难点堵点解决路径，努力打造中心城区更新示范样板，贡献更多可持续、可复制的城市更新秦淮实践。
新华日报·交汇点记者 周凯航 叶小力
